Uskomuksia putkiremonteista

Putkiremonteista on monilla vahvoja näkemyksiä: mikä on paras vaihtoehto ja paljonko se maksaa Asiantuntijat ovat kirjoittaneet aiheesta aika monta kirjaa ja taitaa melkein joka vuosi tulla yksi lisää. Talokummi avaa nyt viisi uskomusta putkiremonteista, jonka jälkeen jokainen voi muodostaa oman näkemyksensä ja pystyy etsimään omalle taloyhtiölle sopivan kumppanin hankkeeseen.

Uskomus 1: Putkiremonttivaihtoehtoja on vaikka kuinka monta – mahdotonta päättää, mikä olisi paras omaan taloyhtiöön

Tämä on ehkä hauskin uskomus putkiremonteista. Putkiremontti tarkoitti ennen 2000-lukua linjasaneerausta, jossa uusittiin taloyhtiön vesijohdot, viemärit ja kylpyhuoneet. Sitten tilanne muuttui ja putkiremontiksi alettiin kutsua viemäreiden kunnostamista tai vesijohtojen uusimista.

Siis vaihtoehtoja oli yhtäkkiä kaksi: perinteinen linjasaneeraus tai viemäreiden kunnostaminen. Viemäreiden kunnostaminen oli tervetullut vaihtoehto palettiin, koska se mahdollisti olemassa olevien kylpyhuoneiden jättämisen ennalleen. Aika moni on kuitenkin jo kunnostanut kylpyhuoneensa, joko taloyhtiön toimesta tai omin voimin.

Putkiremonttimenetelmän valinnassa ratkaisevin tekijä on kylpyhuone. Pitääkö kylpyhuoneista kunnostaa lähes kaikki vai vain osa? Jos lähes kaikki tulee uusia, paras vaihtoehto on perinteinen linjasaneeraus. Jos vain osa kylpyhuoneista kunnostetaan, vaihtoehto on viemäreiden kunnostaminen, vesijohtojen uusiminen uusille reiteille esimerkiksi porraskäytäviin.

Käytännössä taloyhtiölle etsitään parhaiten sopiva putkiremonttivaihtoehto hankesuunnittelussa. Hankesuunnittelun alussa tai jo sitä ennen, taloyhtiössä voidaan selvittää kylpyhuoneiden tilanne, joka sanelee joka tapauksessa koko hankkeen tahdin. Muut asiat on helppo päättää ja pohtia taloyhtiössä, kun tämä perusasia on selvillä. Todellisuudessa vaihtoehtoja on siis edelleen vain kaksi.

Uskomus 2: Isännöitsijä ja konsultit päättävät, mikä on taloyhtiölle paras ratkaisu

Tämä on lähes yhtä hauska uskomus. Isännöitsijät ja konsultit tietävät paljon, koska ovat näiden hankkeiden kanssa kokoajan tekemisissä. Päätökset esittää joka tapauksessa taloyhtiön hallitus ja päätökset tekee taloyhtiön yhtiökokous.

Jokaisessa taloyhtiössä on omat mielipidevaikuttajat, jotka ohjaavat vahvasti taloyhtiöiden päätöksien tekoa. Aina taloyhtiön mielipidevaikuttajien ehdotukset eivät ole kaikkien osakkaiden etujen mukaisia ja isännöitsijät ja konsultit joutuvat ottamaan tähän kantaa. Siitä tämä uskomus on todennäköisesti saanut alkunsa.

Tämä uskomus murretaan myös hankesuunnittelun aikana. Kun kaikki osakkaat osallistuvat – aivan oikein osallistuvat – hankesuunnitelman tekemiseen, löytyy varmasti se taloyhtiölle parhaiten sopiva ratkaisu.

 

Uskomus 3: Urakka-aikana tulee aina kaikenlaisia yllätyksiä, jotka maksavat lisää

Tämä on aivan mahtava uskomus! Usein tuntuu siltä, että koko putkiremontti tulee taloyhtiölle yllätyksenä, mutta sitähän tässä ei ajateltu, vaan sitä, että urakan jo alettua ilmenee kaikenlaista, mitä ei osattu huomioida. Ei osattu huomioida, miten niin ei?

Urakan aikaiset yllätykset syntyvät käytännössä kolmea reittiä:

  • suunnitteluvaiheessa taloyhtiöstä saadut lähtötiedot ovat puutteelliset tai virheelliset ja tämä selviää vasta urakkavaiheessa
    => ratkaisu: riittävät rakenneavaukset ja tutkimukset suunnittelun aikana
  • halutut toteutusratkaisut sisältävät riskejä, jotka toteutuessaan edellyttävät muutoksia
    => ratkaisu: vaihtoehtoinen toteutus suunnitellaan valmiiksi ja riskin toteutuessa toimitaan
  • työmaalla tulee vastaan todellisia yllätyksiä, mitä kukaan ei pystynyt ennakoimaan
    => ratkaisu: hereillä oleva työmaan projektijohtaja ja valvoja

Pääosa kaikista ennakoitavista urakkaan vaikuttavista asioista voidaan selvittää suunnitteluvaiheessa, kun suunnitteluun varataan riittävästi aikaa ja rahaa. Uskomus on käytännössä syntynyt siitä, että taloyhtiössä vain hallitus tietää, mitä suunnittelun aikana on selvitetty ja mihin tietoihin suunnittelu perustuu. Kun urakan edetessä todellinen tilanne selviää ja syntyy lisätöitä, ne tulevat ikään kuin yllätyksenä.

Hyvin harvoin urakoissa syntyy todellisia yllätyksiä – sodanaikaisia pommeja, muinaismuistoja tai täysin alkuperäisistä suunnitelmista poikkeavia rakenteita – jotka pysäyttävät työmaan tai pakottavat muuttamaan suunnitelmia kokonaan. Usein suunnittelun aikana tietoisesti jätetään osa ratkaisuista päätettäväksi urakan edetessä. Näistä ratkaisuista syntyvät kustannukset eivät varsinaisesti ole yllätyksiä tai lisätöitä, vaikka niitä ei olekaan alkuperäiseen urakkatarjoukseen sisällytetty.

Harmittavimpia lisäkustannuksia tulee tilanteissa, joissa taloyhtiössä halutaan sitkeästi joku tietty tekninen ratkaisu ja suunnittelijat sekä urakoitsijat tietävät ratkaisun olevan kyseiseen taloyhtiöön sopimaton.

Uskomus 4: Putkiremontti kestää ikuisuuden tai ainakin vuoden

Tämä on putkiremontin perususkomus. Ensimmäisenä sen ratkaisivat viemäreiden kunnostajat ja myöhemmin kahden viikon putkiremontti. Viemäreiden kunnostajat olivat jossain vaiheessa tässä erityisen innokkaita ja kertoivat putkiremontin kestävän päivästä viikkoon. Kysymys on pitkälti siitä, mitä ikuisuus tarkoittaa. Koko taloyhtiön osalta putkiremontti kestää helposti puolesta vuodesta vuoteen, tehtiinpä mitä tahansa.

Huoneistokohtainen haitta-aika eli aika, jolloin huoneisto ei ole osakkaan käytettävissä normaalisti, vaihtelee muutamasta päivästä muutamaan kuukauteen. Muutamalla päivällä selvitään, jos kunnostetaan viemärit tai uusitaan vesijohdot. Kun mukaan tulee kylpyhuoneiden uusiminen, haitta-aika pitenee käytännössä kahdella kuukaudella. Putkiremontti aikataulutetaan nousulinjakohtaisesti eli linjojen määrä ratkaisee remontin kokonaiskeston.

Kilpajuoksu kokonaisvaltaisen putkiremontin läpiviennissä ennätysaikaan on käynnissä ja saavutettu kahden viikon putkiremontti pitää linjakohtaisen nopeuskisan palkintoa pitkään. Kiinnostavampi kysymys on koko taloyhtiön urakka-aika ja asumisen olosuhteet urakan aikana. Kokonaisvaltaisen urakan aikana huoneisto on työmaa-alueena yleisesti 6 – 12 viikkoa. Perususkomus pitää siis varsin hyvin paikkansa ja putkiremontti vie taloyhtiön koosta riippuen helposti vajaan vuoden, mutta oman asunnon osalta huomattavasti lyhyemmän ajan, usein ikuisuudelta tuntuvan ajan.

Uskomus 5: Taloyhtiö maksaa

Uskomus maksajasta on sitkeä ja sitä käyttävät niin osakkaat kuin urakoitsijat. On hauskaa pohtia taloyhtiön ratkaisuja yhdessä hallituksen ja osakkaiden kanssa. Usein nousee esille toteamus, että senhän maksaa taloyhtiö. Kyllä, taloyhtiö maksaa konkreettisesti laskun ja jokainen osakas maksaa yhtiövastikkeen.

Kaikki taloyhtiön hankkeet maksavat aina osakkaat, joko suoraan tai epäsuorasti. Putkiremontissa pääosa urakan kustannuksista kuuluu taloyhtiön urakkakokonaisuuteen. Valveutunet osakkaat osallistuvat taloyhtiön päätöksen tekoon ja vaikuttavat taloyhtiön urakkakokonaisuuden sisältöön. Se onkin fiksua: mitä tasokkaampi taloyhtiön urakkasisältö on, sitä enemmän osakkaat saavat ikään kuin taloyhtiön maksamana. Lisäextraa osakas voi vielä tilata itse suoraan samalta urakoitsijalta.

Putkiremonttihankkeet ovat taloyhtiöiden kalleimpia peruskorjauksia – se uskomus on tosi ja siksi taloyhtiöiden osakkaiden tulee tarkkaan valita kumppanit, joiden kanssa hanketta lähdetään toteuttamaan.

Onko putkiremontti ajankohtainen tai onko sinulla kysyttävää putkiremontista? Ota yhteyttä, niin jutellaan lisää.

Jaakko Suomela

Jaakko Suomela työskenteli Talokeskuksella vuosina 2016 - 2019 erilaisissa myynnin, markkinoinnin ja asiakkuudenhallinnan tehtävissä.

2 kommenttia

Keskustellaan lisää

Aloitetaan keskustelu teidän taloyhtiöstänne. Sovitaan tapaaminen ja katsotaan yhdessä, mitä teidän taloyhtiöllenne kuuluu.

Avaa kalenteri

Sisäpiiri

Liity Talokummin sisäpiiriin ja saat ilmaiset asiantuntijavinkit taloyhtiösi arvon säilyttämiseen, korjaushankkeiden käynnistämiseen ja hallituksen pyörittämiseen.

Kun liityt, saat heti sähköpostiisi Sähköautojen latauspisteet -oppaan PDF -muodossa.