Urakkamuodot taloyhtiöiden korjaushankkeissa

Taloyhtiöiden korjaushankkeissa yhdeksi viime vuosien muotiaiheeksi on nostettu erilaiset urakkamuodot. Uutisten mukaan lähes kaikki korjaushankkeisiin liittyvät ongelmat ovat ratkaistavissa urakkamuodoilla. Miksi urakkamuodoista on ylipäätään alettu keskustella ja miten ne ratkaisevat kaikki ongelmat? Avaan tässä muutamia keskeisiä urakkamuotokeskusteluun liittyviä kysymyksiä ja lähden siitä, että taloyhtiöiden korjaushankkeista ei ole syytä tehdä ainakaan yhtään nykyistä monimutkaisempia.

Mitä erilaiset urakkamuodot korjaushankkeissa tarkoittavat?

Urakkamuodolla tarkoitetaan sitä, miten ja ketkä sopivat urakkaan kuuluvat yksityiskohdat ja ovat toistensa kanssa sopimussuhteessa. Perinteisessä kokonaisurakassa taloyhtiö päättää aloittaa korjaushankkeen ja tilaa suunnitelmat. Valmiiden suunnitelmien pohjalta pyydetään tarjoukset urakoitsijalta ja urakoitsija tarjoaa sen, mitä suunnitteluasiakirjoihin on kirjattu. Taloyhtiö vertailee tarjouksia ja valitsee mieluisan urakoitsijan, yleensä sen, jonka tarjous on lähinnä sitä, mitä taloyhtiö on halunnut.

Urakkavaiheessa tulee enemmän tai vähemmän esille asioita, joita ei ole voitu huomioida suunnitteluvaiheessa. Näistä asioista urakoitsija lähestyy taloyhtiötä lisätyölaskulla, koska asiat eivät ole kuuluneet tarjoukseen, eikä niitä ole urakkatarjouksessa laskettu mukaan.

Käytännössä viime vuonna 90% taloyhtiöiden putkiremonteista tehtiin kokonaisurakoina, julkisivu-, parveke-, ikkuna- ja vesikattourakoista todennäköisesti vielä suurempi osuus. Periaatteessa kaikki selkeällä sisällöllä olevat urakat on edelleen yksinkertaisinta toteuttaa kokonaisurakkana.

Mitä muita urakkamuotoja sitten on tarjolla? Mediassa on paljon puhuttu allianssi- ja yhteistoimintaurakoista, joilla ratkaistaan kokonaishankkeisiin liittyvät pulmat. Yhteistoimintaurakka tarkoittaa urakkamuotoa, jossa taloyhtiö palkkaa itselleen projektijohtajan edustajakseen. Projektijohtaja kilpailuttaa taloyhtiölle suunnittelijan ja urakoitsijan, joiden kanssa yhteistoimin laaditaan suunnitelmat urakkavaihetta varten tavoitehintaan tukeutuen.

Yhteistoimintaurakassa suoran hintakilpailutuksen sijaan lähtökohtaisesti vertaillaan suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden kykyä tavoitehintaiseen ja osallistavaan malliin. Taloyhtiön näkökulmasta päävastuu hankkeen kulusta ulkoistetaan projektijohtajalle, jonka panos yhteistoimintaurakan suunnitteluvaiheen onnistumisessa on merkittävä. Taloyhtiössä osakkaan näkökulmasta yhteistoimintaurakka voi vaikuttaa sekavalta. Yhtiökokouksissa päätöstenteon painopiste on hankesuunnittelussa ja sen päätteeksi tehtävässä päätösesityksessä yhtiökokoukselle, jossa päätetään toteutettavasta kokonaisuudesta. Käytännössä aika moni yhteistoimintaurakoista on toteutettu allianssisopimusten sijaan KVR -urakkana.

Yhteistoimintaurakassa tavoitteena on välttää kaikki urakkavaiheessa esille nousevat lisätyömahdollisuudet. Toinen merkittävä ajatus on laatia suunnitelmat siten, että taloyhtiön toiveet ja urakoitsijalla olevat tekniset mahdollisuudet toisivat hankkeen läpimenoon erityisiä hyötyjä. Lisäksi haetaan aikaisempaa osallistavampaa suunnitteluvaihetta.

KVR -urakka on urakkamuotona selkeä. KVR eli kokonaisvastuurakentaminen tarkoittaa sitä, että urakoitsija vastaa koko korjaushankkeesta – myös suunnittelusta. Tästä samasta urakkamuodosta käytetään termejä SR, Suunnittele ja Rakenna tai ST, Suunnittele ja Toteuta. Myös tässä urakkamuodossa selkeintä on, että taloyhtiö palkkaa itselleen projektijohtajan, joka vastaa hankesuunnittelun ohjaamisesta.

Kun hankesuunnittelu on valmis, pyydetään urakoitsijoilta tavoitehintaiset tarjoukset hankesuunnittelun mukaisesta sisällöstä niin, että tarjous sisältää myös tarvittavan teknisen suunnittelun. KVR -mallissa taloyhtiö tekee yhden sopimuksen urakoitsijan kanssa ja sopimukset käyttämiensä suunnittelijoiden kanssa. Niin yhteistoimintaurakoissa kuin KVR -urakassa hankesuunnittelun on oltava kattava ja siinä on selvitettävä kaikki urakkaan vaikuttavat taustatiedot riittävän tarkasti. Vain kattavan hankesuunnitelman perusteella urakoitsijoilla on mahdollisuuksia antaa vakavasti otettavia tavoitehintoja urakalle, josta ei ole vielä olemassa suunnitelmia tai lopullisia ratkaisuja.

Kun taloyhtiö on valinnut urakoitsijan, alkaa tekninen suunnitteluvaihe urakoitsijan valitsemien suunnittelukumppaneiden kanssa. Suunnitteluvaiheessa taloyhtiön palkkaama projektijohtaja vastaa kokonaisaikataulusta ja taloyhtiön edustajat ovat mukana suunnitteluvaiheessa samoin kuin kaikissa muissa urakkamuodoissa. Keskeistä on se, että urakoitsijan ohjaamana tekninen suunnittelu on varsin optimoitua. Tämä perustuu urakoitsijoiden kokemukseen rakennusvaiheen ratkaisuista. Suunnittelua voidaan ohjata varmasti toteuttamiskelpoisilla ajatuksilla.

Kuten jo aikaisemmin totesin, KVR -mallin selkeys on johtanut siihen, että aika monet yhteistoimintahankkeista toteutetaan käytännössä juuri näin, vaikka hankkeen alussa käytettäisiinkin termejä allianssi- tai yhteistoimintahanke.

Miksi erilaisia urakkamuotoja tulisi pohtia – kilpailutuksesta neuvottelumenettelyyn?

Taloyhtiöiden korjaushankkeissa suurin osa riidoista syntyy kustannuksien karkaamisesta ja aikataulujen pettämisestä. Periaatteessa pääosa kustannuksia aiheuttavista tekijöistä sidotaan jo hankesuunnitteluvaiheessa. Tämä tarkoittaa käytännössä ratkaisujen valitsemista ja korjaushankkeen laajuuden päättämistä.

Taloyhtiöiden korjaushankkeissa suurin osa riidoista syntyy kustannuksien karkaamisesta ja aikataulujen pettämisestä.

Kokonaisurakassa urakkalaskennan perusteeksi tehty toteutussuunnitelma sisältää suunnitteluvaiheessa halutut asiat, mutta ei välttämättä kaikkia sellaisia rakennusvaiheen mahdollisuuksia, jotka selviävät vasta purkutöiden aikana. Näistä syntyy lisäkustannuksia urakkavaiheessa. Jos asiat olisi voitu huomioida jo suunnitteluvaiheessa, niin kustannukset olisivat olleet jo urakkatarjouksissa. Kokonaisurakassa ne näkyvät lisätöinä. Yhteistoimintamalleissa ja myös KVR -urakkamuodossa urakkavaiheeseen mennään tavoitehinnalla, jolloin lisätyökeskustelua ei samalla tavalla synny.

Aikataulun osalta perinteisessä kokonaisurakassa suunnitteluvaiheessa luodaan aikatauluvisio, joka urakkaneuvotteluissa valittavan urakoitsijan kanssa tarkentuu tai paremminkin realisoituu. Käytännössä urakkavaiheessa voi tulla muutoksia, jotka vaikuttavat aikataulun toteutumiseen. Yhteistoiminta- ja KVR -malleissa toteutusaikataulu laaditaan yhteisesti suunnitteluvaiheessa, jolloin aikataulun laatiminen toteuttamiskelpoiseksi on yksinkertaisempaa. Lisähyötynä on myös taloyhtiön tietoisuus aikatauluihin vaikutavista tekijöistä, koska taloyhtiö, suunnittelija ja toteuttaja ovat saman pöydän ympärillä jo hyvissä ajoin ennen urakkavaiheen alkamista.

Merkittävin seikka erilaisten urakkamuotojen keskustelun tärkeyteen on asetelmien muuttaminen. Perinteinen kokonaisurakka asettaa taloyhtiön, suunnittelijan ja toteuttavan urakoitsijan henkisesti eri puolille pöytää

Merkittävin seikka erilaisten urakkamuotojen keskustelun tärkeyteen on asetelmien muuttaminen. Perinteinen kokonaisurakka asettaa taloyhtiön, suunnittelijan ja toteuttavan urakoitsijan henkisesti eri puolille pöytää. Kokonaisurakassa toimijoita kilpailutetaan eri vaiheisiin ja lähdetään liikkeelle siitä, että saadaan hyvä lopputulos. Yhteistoimintamallien tavoitteena on tehdä yhdessä. Olisi hienoa, jos suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden valinnassa voitaisiin käyttää enemmin termiä neuvottelumenettely.

Neuvottelumenettelyssä projektijohtaja haarukoisi taloyhtiölle hankkeesta riippuen sopivat mahdolliset kumppaniehdokkaat ja hankesuunnitelman sisällön mukaan pyydettäisiin muutamia sopivia ehdokkaita esittämään oma ehdotuksensa. Näin päästäisiin eroon perinteisestä kilpailutuksesta ja kolmen halvimman toimijan kanssa käytävistä tinkaamiskierroksista. Valitun kumppanin kanssa sopimusmalliksi selkein olisi KVR -hankkeen sopimusmalli.

Osallistavaa suunnittelua korjaushankkeissa

Yhteistoimintamallien kiinnostavana mahdollisuutena puhutaan paljon osallistavasta suunnittelusta. Osallistavassa suunnittelussa taloyhtiön osakkaat otetaan mukaan suunnitteluun jo hankkeen alkuvaiheessa. Käytännössä tämä tarkoittaa hankesuunnitteluvaihetta, jossa on kokeiltu erilaisia työpaja- ja verstasmalleja. Osa osakkaista on työpajoista innoissaan, mutta pääosalle ne eivät ole innostavaa iltapuuhaa. Hankesuunnitteluvaiheen jälkeen, kun erilaiset visiot on suodatettu toteutettaviksi ajatuksiksi, suunnitteluvaihe on lopulta aika tavallista puurtamista.

Tavalliseen puurtamiseen kuuluvat urakoitsijalta tulevat ajatukset käytännön ratkaisuista, jotka suunnittelija siirtää piirustuksiin. Kylpyhuoneiden ja saunaosastojen näkyvien pintojen osalta hallituksen linjaukset taloyhtiön perustasosta ovat arkkitehdille tärkeää tietoa, mutta kovin paljon muuta mielenkiintoista ei suunnitteluun osakkaan näkökulmasta liity. Suunnitteluvaihe on oikeasti äärettömän mielenkiintoinen, mutta todellisuudessa kovin monella osakkaalla ei ole käytännössä intoa osallistua info- ja keskustelutilaisuuksia pidemmälle. Tietysti erikseen ovat ne osakkaat, joilla on paljon omia huoneistoon liittyviä suunnitelmia, mutta se onkin kokonaan toinen juttu.

Suunnitteluvaihe on oikeasti äärettömän mielenkiintoinen, mutta todellisuudessa kovin monella osakkaalla ei ole käytännössä intoa osallistua info- ja keskustelutilaisuuksia pidemmälle.

Yksinkertaistettuna hankesuunnitteluvaihe on vaihe, jossa taloyhtiön osakkaiden osallistaminen on merkittävää –  toteutussuunnittelun ja urakkavaiheen osalta ei niinkään.

Realismia urakkamuotokeskusteluun

On loistavaa, että erilaisista toteutusmuodoista on käyty paljon keskustelua. Tämä on mahdollistanut uusien toteutustapojen ja innovaatioiden siirtämisen toteutukseen. Käytännössä taloyhtiöiden korjaushankkeissa tarvitaan malleja, joissa on luottamusta ja onnistumisen mahdollisuuksia. Yhteistoimintamalleista puhuttaessa on tärkeää tunnustaa tosiasiat ja toteuttaa hanke parhaalla mahdollisella tavalla.

Käytännössä taloyhtiöiden korjaushankkeissa tarvitaan malleja, joissa on luottamusta ja onnistumisen mahdollisuuksia.

Varsinkin pienet hankkeet on selkeintä edelleen toteuttaa suunnitelmanmukaisina kokonaishintaurakoina. Pieneksi hankkeeksi katson vuosikorjaukset, piharemontit, lämmönjakokeskuksien, erillisten sähköverkon tai vesijohtojen uusimiset ja viemäreiden sisäpuoliset saneeraukset. Lisä- ja täydennysrakentaminen ja kokonaisvaltaiset linjasaneeraukset kannattaa hankesuunnittelun perusteella toteuttaa KVR -hankkeina. Tällöin taloyhtiöllä on kokoajan sopimuksia vain yksi tai kaksi ja hankkeen kokonaisuuden hallinta pysyy myös hallituksen näpeissä.

Urakkamuotoa pohdittaessa tulee aina ensimmäisenä miettiä, miksi näin ja miten tämän voisi tehdä vielä helpommin.

Jaakko Suomela

Jaakko Suomela työskenteli Talokeskuksella vuosina 2016 - 2019 erilaisissa myynnin, markkinoinnin ja asiakkuudenhallinnan tehtävissä.

Kommentoi

Keskustellaan lisää

Aloitetaan keskustelu teidän taloyhtiöstänne. Sovitaan tapaaminen ja katsotaan yhdessä, mitä teidän taloyhtiöllenne kuuluu.

Avaa kalenteri

Sisäpiiri

Liity Talokummin sisäpiiriin ja saat ilmaiset asiantuntijavinkit taloyhtiösi arvon säilyttämiseen, korjaushankkeiden käynnistämiseen ja hallituksen pyörittämiseen.

Kun liityt, saat heti sähköpostiisi Sähköautojen latauspisteet -oppaan PDF -muodossa.