Taloyhtiön yleisimmät remontit

Laki velvoittaa taloyhtiöt suunnittelemaan omia remonttejaan ja sisällyttämään ne kunnossapitotarveselvitykseen. Kunnossapitotarveselvitys on taloyhtiön hallituksen vuosittain tekemä kirjallinen arvio tulevista remonteista. Selvityksen perusteella ei tehdä päätöksiä korjaushankkeiden käynnistämisestä, vaan selvitys on enemmänkin tiedostettu listaus tulevista korjauskohteista ja -tarpeista ja selvityksen pohjalta on helppo käydä keskustelua seuraavien vuosien kunnossapidon tarpeesta. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä on huolehdittu kunnossapitotarveselvityksestä ja tehty pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS.

Suunnitelmallisella ja jatkuvalla kunnossapidolla varmistetaan, että kiinteistön korjaustarpeet eivät pääse yllättämään.

Suomen rakennuskanta on siinä iässä, että useammassa taloyhtiössä on toteutettava remontteja. Rakennuksen laitteilla, rakenteilla ja järjestelmillä on oma käyttöikänsä. Kunnossapidolla voidaan pidentää laitteen tai rakenteen käyttöikää, mutta jossain vaiheessa laite tai rakenne on tullut tiensä päähän ja se on korvattava uudella.

Taloyhtiön remontit voidaan jaotella kahteen pääryhmään: peruskorjauksiin ja perusparannuksiin. Peruskorjauksessa keskitytään olemassa olevien rakenteiden, laitteiden ja järjestelmien korjaamiseen tai uusimiseen. Esimerkiksi putkiremontit ja julkisivuremontit ovat usein tällaisia remontteja. Perusparannus taas tähtää olemassa olevan laatutason parantamiseen tai nostamiseen. Esimerkiksi hissin asentaminen hissittömään taloyhtiöön on perusparannus. Taloyhtiön tyypillisimmät remontit ovat putkiremontti, julkisivuremontti, kattoremontti, ikkunaremontti, parvekeremontti ja hissiremontti. Korjausten hinnat vaihtelevat remontin laajuudesta, toteutustavasta ja paikkakunnasta riippuen, mutta joitain suuntaviivoja on helposti vedettävissä.

Putkiremontti

Putkiremontti eli linjasaneeraus on ajankohtainen, kun rakennuksen putket ovat keskimäärin 50 vuotta vanhat. Putkien kesto on yksilöllistä ja 50 vuotta on vain keskiarvo. Putket voivat kestää huomattavasti pidempäänkin. Putkiremontin kustannukset vaihtelevat 450 – 1500€:n välillä. Hintahaarukka on suuri, koska putkiremontin sisältö vaihtelee suuresti. Putkiremontin yhteydessä päivitetään kylpyhuoneet vastaamaan nykypäivän tasoa niin viranomaismääräysten kuin käytettävyydenkin osalta ja remontin yhteydessä uusitaan usein myös sähköt. Jokainen taloyhtiö päättää putkiremonttinsa sisällöstä. Tästä syystä putkiremonttien hintojen vertailu on haastavaa. Termiä putkiremontti käytetään myös harhaanjohtavasti. On olemassa ”putkiremontteja” ja putkiremontteja. Tästä olenkin kirjoittanut aiemmin artikkelissa Putkiremontti eli linjasaneeraus. Kun tilaa 450 euron putkiremontin, on tärkeää ymmärtää, mitä osia rakennuksesta jätetään uusimatta tai kunnostamatta tai siirretään tulevaisuuteen. Pinnoitettu, sukitettu tai sujutettu putki ei ole sama asia kuin uusi putki. Näillä uusilla tekniikoilla, pinnoituksilla, sujutuksella tai sukituksilla saadaan kuitenkin lisää käyttöikää ja lisää ”peliaikaa” vanhoille putkille. On myös mahdollista, että jompi kumpi on kunnossa, käyttövesi- tai viemäriputket, jolloin jompi kumpi remonteista voidaan siirtää pidemmälle tulevaisuuteen. Putkiston kuntotutkimus on tässä loistava työkalu. Se antaa luotettavan kunnon putkiston kunnosta. Kuntotutkimuksen avulla tiedetään, mitä putkistolle tulisi tehdä.

Julkisivuremontti

Julkisivuremontti tulee eteen, kun rakennus on noin 20-50 vuotta vanha. Julkisivun kuntoon vaikuttaa julkisivun materiaali. Pääsääntöisesti julkisivut voidaan jakaa betonielementti- ja pesubetoniseiniin, tiiliseiniin, rapattuihin ulkoseiniin, levytettyihin ja laatoitettuihin julkisivuihin. Julkisivu voi myös koostua useammasta materiaalista. Julkisivujen kestävyys ja remonttikustannukset vaihtelevat julkisivun rakenteesta riippuen. Julkisivuremontti maksaa keskimäärin 150 – 500€/m2. On hyvä muistaa, että kaikki vauriot eivät näy ulospäin. Esimerkiksi betonielementti- ja pesubetonijulksivujen kanssa on oltava tarkkana. Jos betonikerrosten välissä oleva lasivilla on päässyt kostumaan, raudoitus on päässyt ruostumaan ja rikkoo julkisivuelementin pinnan. Ongelmaa on vaikea havaita ilman julkisivun kuntotutkimusta. Julkisivun kuntotutkimus  kannattaa tehdä ajoissa. Näin voi varautua kustannuksiin hyvissä ajoin ja pitää yhtiövastikkeen siedettävällä tasolla.

Kattoremontti

Erilaisia katetyyppejä ovat tiili-, bitumi- ja peltikatto. Katon malleja on myös monia:  tasa-, pulpetti- ja harjakatto. Peltikaton ja tiilikatteen keskimääräinen tekninen käyttöikä on 50 vuotta. Bitumikatto eli huopakatto kestää noin 20 – 30 vuotta. Kattoremontti on siitä mukava taloyhtiön remonteista, että se ei juurikaan aiheuta haittaa asumiselle. Piha voi olla ikävän näköinen, parkkipaikat voivat olla rakennustelineiden vuoksi pois käytöstä ja jonkin verran meluhaittojakin voi esiintyä, mutta muuten kattoremontti on remonteista asumisen näkökulmasta mukavin. Kattoremontin kustannukset ovat noin 40 – 80 €/m2.

Parvekeremontti

Parvekeremontti voidaan toteuttaa osana julkisivuremonttia tai omana projektinaan. Parvekeremontin kustannukset riippuvat siitä, miten parvekkeet on ajateltu remontoida. Joskus parvekeremontti tarkoittaa pelkästään maalaamista, joskus rakenteita voidaan joutua uusimaan kokonaan. Suomessa parvekkeet ovat alttiita säälle. Ulokeparvekkeet eli parvekkeet, jotka tulevat esiin julkisivusta vaativat useammin remonttia kuin sisäänvedetyt parvekkeet. Parvekeremontin yhteydessä voidaan parvekkeisiin asentaa lasit, jolloin puhutaan aiemmin mainitsemastani perusparannuksesta. Parvekkeet kestävät noin 20 -50 vuotta ja remontin kustannukset pyörivät 50 – 200 euron välillä per neliö.

Ikkunaremontti

Ikkunaremontti voidaan sisällyttää julkisivuremonttiin tai toteuttaa erillisenä hankkeena. Yleensä ikkunat vaihdetaan uusiin ikkunaremontin yhteydessä, sillä ikkunoiden ääni- ja lämpöeristystä päästään parantamaan näin tehokkaasti. Ikkunaremontti tuo myös kustannussäästöjä energiatehokkuuden kannalta ja lisäksi ikkunaremontti parantaa asumisviihtyvyyttä. Ikkunoiden käyttöikä riippuu ikkunoiden materiaalista. Puukarmiset ikkunat kestävät lähemmäs 30 vuotta, alumiiniset kestävät 50 vuotta. Kustannukset ovat keskimäärin 50 – 120€/m2. Ikkunapuita joudutaan huoltomaalaamaan, mutta nämä kustannukset sisältyvät aika hyvin vuosittaisiin huoltotoimenpiteisiin. Ikkunaremontti aiheuttaa jonkin verran haittaa asumiselle. Positiivinen puoli on kuitenkin se, että ikkunaremontti kestää yhdessä huoneistoissa korkeintaan päiviä.

Hissiremontti

Hissiremontti voi olla hissin modernisointi tai hissin rakentaminen. Kun kyseessä on hissin modernisointi, kulut määräytyvät neliöperusteisesti. Kun kyse on uuden hissin rakentamisesta, asunto-osakeyhtiölaki ottaa kantaa kustannuksiin. Jos asuntosi sijaitsee alimmassa kerroksessa, on uuden hissin kustannus sinulle vähäisempi kuin neljännessä kerroksessa sijaitsevalle Virtaselle. Kustannukset nousevat siis suhteellisesti, mitä ylemmäs talossa mennään. Hissiremontin hintaa vaikuttaa siis taloyhtiön koko ja kerrosten määrä. Hissin modernisoinnin kustannukset ovat noin 60 000 – 90 000€/hissi. Hissin rakentamisen kustannukset ovat 125 000 – 200 000€/hissi. Omat kustannuksesi ovat siis riippuvaisia kerrosten ja huoneistojen määrästä taloyhtiössäsi.

Ota selvää remonteista

Jos on ostamassa uutta asuntoa, taloyhtiön remonteista kannattaa ottaa etukäteen selvää. On tärkeää selvittää, mitä korjauksia ja remontteja taloyhtiössä on jo tehty ja milloin. Tästä olenkin kirjoittanut aiemmin postauksessani taloyhtiön tulevat korjaukset. Vaikka ei olisi ostamassa asuntoa, on silti hyvä olla tietoinen korjausten suunnitelmista, aikatauluista ja kustannuksista.

Ottamalla osaa taloyhtiön hallituksen kokouksiin, voit osaltasi vaikuttaa remontteihin ja niiden toteuttamiseen.

Ennakoimalla voit vaikuttaa myös yhtiövastikkeen nousuun. Remonttien ajoitus on osa taloyhtiön suunnitelmallista kiinteistönhoitoa. Remontit tulisi ajoittaa siten, että remontista johtuvat kustannukset jakautuvat riittävän pitkälle aikavälille. Näin yhtiövastike pysyy kohtuullisella tasolla. Jos taloyhtiö on laiminlyönyt velvollisuutensa kunnossapidon suhteen tai remontteja on tietoisesti siirretty vuosilla eteenpäin, on edessä todennäköisesti kallis remontti.

Taloyhtiön tulevia remontteja ja korjaustarpeita voi myös arvioida itse käyttöikälaskurin avulla. Käyttöikälaskuri on myös hyvä työkalu vuosittaisen kunnossapitotarveselvityksen laatimiseen. Laskurin avulla saat myös alustavan korjaussuunnitelman taloyhtiösi käyttöön ja voitte varautua kustannuksiin hyvissä ajoin.

Remonttien lopputuloksena rakennuksen ja huoneiston arvo kuitenkin nousee. Oma asunto on monelle suomalaiselle sijoitus. Sijoituksen arvo säilyy parhaiten, kun sijoituksesta eli asunto-osakeyhtiön osakkeiden arvosta pidetään huolta.

Jaakko Suomela

Jaakko Suomela on toiminut korjausrakentamisen parissa kohta 20 vuotta. Hän on Talokeskuksen asiakkuuspäällikkö ja tapaa työssään satoja hallituksen jäseniä ja isännöitsijöitä vuosittain. Vapaa-ajalla Jaakon tapaa ulkoilemasta tai takapihan grillin äärestä.

7 kommenttia

  • Mielenkiintoinen kommentti sukitetun putken kestoiästä. Ilmeisesti et ole tutustunut VTT:n menetelmäsertifioinnin testeihin ja niiden tuloksiin ?

    • Hyvä kommentti sertifikaateista, tästä aiheesta on toisaalla (LinkedIn) käyty jo laajaa keskustelua. Viemäri on vain yksi osa-alue koko kiinteistön järjestelmistä ja liittyy aina kokonaisuudesta käytävään keskusteluun. Kaikkien järjestelmien osalta on olemassa useita vaihtoehtoja ja mahdollisuuksia, joita tulee selvittää hankesuunnittelun aikana parasta ratkaisua pohdittaessa.

    • Kiitos Sanna-Mari, mukava kuulla. Tavoitteemme on saada mahdollisimman monelle oivalluksia siitä, mitä taloyhtiöissä tapahtuu ja näin jopa innostaa perehtymään oman taloyhtiön tilanteeseen.

  • Meillä kanssa talossamme on seuraavana korjauskohteena on kattotyöt. Artikkelisi antaa hyvän kuvan erilaisista kattomateriaalista, kustannuksista ynnä muista, kiitos siitä! Näillä neuvoilla on hyvä lähteä suunnittelemaan yhdessä lopullisia valintoja.

  • Kiitos kattavasta kirjoituksesta. Otamme juuri taloyhtiössä selvää hissiremontista sekä hissihuollosta. Niin kuin kerrot, asukaskohtaiset kustannukset ovat riippuvaisia kerrosten ja huoneistojen määrästä taloyhtiössä. Kohta olemme jo onneksi saanneet kasaan kokonaisarvion, joten voimme alkaa laskea asukaskohtaista kustannusta.

  • Naapuri teki juuri huoneistoremontin putkiremontin yhteydessä. Tuleekohan se miten paljon edullisemmaksi tehdä remontti taloyhtiön remontin yhteydessä? Kuten sanoit, jokainen taloyhtiö päättä itse sisällöstä mutta mietin yleisellä tasolla.

Keskustellaan lisää

Aloitetaan keskustelu teidän taloyhtiöstänne. Sovitaan tapaaminen ja katsotaan yhdessä, mitä teidän taloyhtiöllenne kuuluu.

Avaa kalenteri

Sisäpiiri

Liity Talokummin sisäpiiriin ja saat ilmaiset asiantuntijavinkit taloyhtiösi arvon säilyttämiseen, korjaushankkeiden käynnistämiseen ja hallituksen pyörittämiseen.

Kun liityt, saat heti sähköpostiisi Sähköautojen latauspisteet -oppaan PDF -muodossa.