Taloyhtiön taaperovuodet ja takuuajan tarkastukset

Takuuajan tarkastukset koskevat taaperoikäisiä taloyhtiöitä. Me kutsumme taloyhtiön taaperovuosiksi ensimmäistä kahta vuotta valmistumisen jälkeen. Se on aikajakso, jolloin taloyhtiön perustajaurakoitsija on luovuttanut rakennuksen osakkaille, rakennus on käyttöönottotarkastuksen jälkeen hyväksytty käyttöönotettavaksi ja luovutettu ostajille. Tätä ennen on jo ratkaistu monta kysymystä, mutta nyt keskitytään siihen ajanjaksoon, jonka kohtaavat useimmat, juuri valmistuneesta uudiskohteesta osakkeita ostavat asukkaat.

Kaikilla taloyhtiöillä on elinkaarensa ja eri elinkaaren vaiheissa jokaisella taloyhtiöllä on erilaiset haasteet, tai ehkä pitäisi puhua ikään kuuluvista erilaisista ominaisuuksista ja teemoista.

Kun avaimet luovutetaan ja osakkaat pääsevät muuttamaan, muuttamiseen liittyvän innostuksen ja sisustamisen lisäksi, edessä on muuttotarkastus. Huoneistossa on yleensä asukaskansio, jossa on rakennuksen tiedot, myyntiesitteessä mukana ollut rakennustyöselostus materiaaleista ja rakenteista, huoneistossa olevien laitteiden käyttö- ja huolto-ohjeet sekä muuta mahdollista informaatiota. Kansiossa tai erikseen avainten luovutuksen yhteydessä osakas saa myös muuttotarkastuslomakkeen, joka pyydetään palauttamaan viikon kuluessa.

Muuttotarkastuslomakkeen palauttaminen on erittäin tärkeää, koska siihen osakas merkitsee sellaiset havaitsemansa puutteet, mitkä edellyttävät korjaamista. Useimmat näistä puutteista koskevat halkeamia seinissä, naarmuja lattiamateriaaleissa tai toimintahäiriöitä parvekelasituksissa. Muitakin puutteita voi olla ja ne kaikki on syytä tarkasti merkitä muuttotarkastuslomakkeeseen, koska muuten osakas menettää oikeuden vedota näihin puutteisiin. Muuttotarkastuksessa ilmoitetut puutteet, mikäli ne vaikuttavat välittömästi asumiseen tai huoneiston käyttöön, korjataan ensimmäisessä puutekorjausvaiheessa. Vähäisemmät puutteet tai sellaiset, jotka eivät haittaa asumista, voidaan siirtää takuukorjausten yhteyteen, jos näin sovitaan.

Takuuaika – ensimmäiset 2 vuotta

Seuraava vaihe on juuri takuuaika ja siihen liittyvät toimenpiteet. Takuuaika alkaa, kun rakennus on hyväksytty rakennusvalvonnan toimesta luovutettavaksi osakkaille ja hallinto on luovutettu rakennusliikkeeltä taloyhtiölle. Tästä alkaen siis uusi taloyhtiön hallitus vastaa taloyhtiön toiminnasta. Takuuajan alkaessa on tärkeää, että hallitus käy läpi kaikki taloyhtiön asiakirjat ja vastaanottotarkastuksen pöytäkirjat todetakseen, onko talo sellainen, minkälaisena se papereiden mukaan on osakkaille myyty. Pöytäkirjoihin on merkitty, jos vastaanotossa on tehty havaintoja, jotka edellyttävät seuraamista takuuaikana tai sovittu jotain sellaista, mikä vaikuttaa taloyhtiön tilanteeseen tulevaisuudessa.

Ensimmäisen käyttövuoden jälkeen edessä on ensimmäinen takuuajan tarkastuksista, vuositarkastus. Vuositarkastus on takuuajan ennakkotarkastus, jossa käydään läpi useita takuun piiriin kuuluvia asioita, joiden korjaamisesta urakoitsija vastaa. Samassa yhteydessä todetaan sellaisten muuttotarkastuksessa takuukorjausten yhteydessä korjattaviksi sovittujen toimenpiteiden tilanne. Vuositarkastus on tärkein takuuaikana tehtävä toimenpide, koska siinä todetaan kaikki sellaiset asiat, mitä urakoitsijalta vaaditaan korjattaviksi takuuajan puitteissa.

Vuositarkastus on tärkein takuuaikana tehtävä toimenpide, koska siinä todetaan kaikki sellaiset asiat, mitä urakoitsijalta vaaditaan korjattaviksi takuuajan puitteissa.

Osa puutteista voi olla sellaisia, mitkä eivät aiheuta taloyhtiölle vahinkoa, mutta eivät vastaa kaikilta osiltaan rakennuksen suunnitelmia tai muita asiakirjoja. Yleensä tällaisten puutteiden korjaamisen kustannukset suhteessa oletettuun haittaa, ovat niin suuret, ettei urakoitsijaa velvoiteta niitä korjaamaan, mutta mahdollisten vahinkojen toteaminen siirretään 10-vuotis vastuun ajalle.

Takuuaika päättyy kahden vuoden kuluttua vastaanottamisesta tai käytännössä hallinnon luovuttamisesta.

Takuutarkastuksessa todetaan, onko ennakkotarkastuksessa ilmoitetut puutteet korjattu ja voidaanko takuuajan vakuus vapauttaa.

10 -vuotisvastuuaika

Takuuajan jälkeen alkaa 10-vuotisvastuun aika. 10-vuotisvastuun aikana on tärkeää, että hallitus seuraa taloyhtiön rakenteiden ja laitteiden toimintaa ja ilmoittaa kaikista sellaisista puutteista, mitkä eivät olleet tulleet esille vielä takuuaikana.

Kaikki mahdolliset viat ja puutteet rakennuksen toiminnassa on dokumentoitava ja reklamoitava urakoitsijalle heti, kun niitä havaitaan. Vaikka mitään puutteita ei hallitus tai osakkaat omin silmin havaitsisikaan, voi rakennuksessa olla sellaisia puutteita, jotka ovat jo tulleet ilmi asiantuntijan silmin katsottuna. Siksi 10-vuotisvastuun aikana on syytä tehdä vähintään 5-vuotistarkastus, jotta puutteet tulee reklamoiduksi hyvissä ajoin ja urakoitsijalle annetaan mahdollisuus korjaaviin toimenpiteisiin hyvissä ajoin ennen vastuuajan päättymistä. Tämän ajanjakson tekee tärkeäksi se, että havaitut ja esille tulevat puutteet tulee reklamoida välittömästi, ei vasta 10-vuotis kauden päättyessä. Toinen keskeinen tekijä on se, taloyhtiön tulee ylläpitää kiinteistöä huolellisesti – mikään vastuu ei koske puutteita, jotka ovat syntyneet kiinteistön käytöstä tai välinpitämättömästä ylläpidosta.

Taloyhtiön tulee ylläpitää kiinteistöä huolellisesti – mikään vastuu ei koske puutteita, jotka ovat syntyneet kiinteistön käytöstä tai välinpitämättömästä ylläpidosta

Juuri siksi taloyhtiön taaperovuosien ja siitä alkavien hiekkalaatikkovuosien hallituksella on tärkeä rooli taloyhtiön oikeaan suuntaan katsovan tulevaisuuden varmistamisessa. Takuuajan tarkastukset varmistavat sen, että kiinteistö toimii, kuten pitääkin ja mahdollisiin puutteisiin reagoidaan ajoissa.

Tarkistuslista

Tarkista, että taloyhtiössäsi on otettu kantaa seuraaviin:

  • takuuajan korjaukset, joista rakentaja vastaa
  • rakennus toimii, kuten pitääkin?
  • takuuajan tarkastukset ja huoltokirjan laadinta
  • pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS)
  • 10 -vuotistarkastus (ja 5- vuotistarkastus)

Jaakko Suomela

Jaakko Suomela on toiminut korjausrakentamisen parissa kohta 20 vuotta. Hän on Talokeskuksen asiakkuuspäällikkö ja tapaa työssään satoja hallituksen jäseniä ja isännöitsijöitä vuosittain. Vapaa-ajalla Jaakon tapaa ulkoilemasta tai takapihan grillin äärestä.

1 kommentti

  • Hei Jakko,

    Voisitko vielä täsmentää uudistalojen takuuasioita, joista osakkailla on erilaisa ja osin virheellisiäkin käsityksiä. RS (grynderi)-kohteissahan sovelletaan vain asuntokauppalain mukaista vuositakuutarkastusta ja -korjauksia, kun taas 2 vuoden takuuaika tulee kysymykseen vain urakkakohteissa (rakennuttaja ja rakentaja ovat eri firmoja), joihin sovelletaan rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE). Kymmenen vuoden vastuuaika koskee molempia vaihtoehtoja.

Keskustellaan lisää

Aloitetaan keskustelu teidän taloyhtiöstänne. Sovitaan tapaaminen ja katsotaan yhdessä, mitä teidän taloyhtiöllenne kuuluu.

Avaa kalenteri

Sisäpiiri

Liity Talokummin sisäpiiriin ja saat ilmaiset asiantuntijavinkit taloyhtiösi arvon säilyttämiseen, korjaushankkeiden käynnistämiseen ja hallituksen pyörittämiseen.

Kun liityt, saat heti sähköpostiisi Sähköautojen latauspisteet -oppaan PDF -muodossa.