Taloyhtiön elinkaaren vaiheita

”Meillä on kaikki kunnossa”. Taloyhtiön elinkaari on hauska käsite. Elinkaari, mikä kaari? Rakennukset pääasiassa rakennetaan kestämään ja olemaan. Sillä periaatteella niitä ainakin myydään, vai todetaanko huoneistojen myynti-ilmoituksessa, että taloyhtiö on rakennettu vuonna 1972 ja elinkaarta on jäljellä noin 15 vuotta? Eipä todeta, vaikka joskus olisi syytäkin!

Tilanne on todellisuudessa on, että taloyhtiömuotoisia – yksityisten osakkaiden omistamia – asuinrakennuksia on ylläpidettävä. Taloyhtiöiden osakkeet ovat arvokkaita ja niiden arvosta on syytä pitää huolta.

Ensimmäiset kaksi vuotta – hallituksen kovinta aikaa

Taloyhtiön ensimmäiset kymmen vuotta ovat ratkaisevia taloyhtiön tulevaisuuden kannalta. Kaksi ensimmäistä vuotta ovat rakentajan takuuaikaa. Silloin on huolehdittava siitä, että rakennus toimii ja on sellainen, kun sen piti suunnitelmien mukaan olla. Takuuaikana taloyhtiön ensimmäisellä hallituksella on tärkeä tehtävä. Hallituksen tulee tuoda esiin kaikki sellaiset takuun piiriin kuuluvat asiat, joista rakennusliike vastaa.

Takuuaikana ensimmäisenä on hyvä selvittää, missä järjestelmässä taloyhtiön huoltokirja on ja tarkistaa, onko siellä kaikki rakennuksen ylläpitoon kuuluvat tehtävät. Sen jälkeen tulee varmistaa, että huoltoyhtiö tietää, miten huoltokirjaan merkitään tehdyt toimenpiteet. Näin taloyhtiön hallitus voi todentaa, että rakennusta on käytetty asianmukaisesti ja samalla tulee selvitettyä, että kaikki laitteet ja järjestelmät oikeasti toimivat.

Takuuaikana kaikki puutteet on tuotava esille heti, kun ne havaitaan. Näistä puutteista on reklamoitava rakennusliikkeelle viipymättä. Viimeistään ennen takuuajan päättymistä, ensimmäisen kahden vuoden jälkeen, pidetään takuuajan tarkastukset ja todetaan tilanne. Ensimmäiset kaksi vuotta ovat siis hallitukselle vaativaa aikaa ja tämä tulee usein hallitukselle yllätyksenä, b kun asunnot on ostettu remonttivapaasta uudesta taloyhtiöstä.

Vinkki 1:
Takuuajan tarkastukset – pyydä isännöitsijää huolehtimaan takuuajan tarkastukset määräaikoihin mennessä.

Vinkki 2:
Huoltokirja – varmista, että taloyhtiölle laadittu huoltokirja on käytössä ja huoltotoimenpiteet dokumentoidaan.

Ensimmäiset kymmenen vuotta

Kahden vuoden takuuajan jälkeen alkaa seuraava, jatkuvaa tarkkailua vaativa, virhevastuuaika. Rakennuksen ensimmäiset kymmenen vuotta ovat rakentajan virhevastuuaikaa. Sen aikana esille tulevista rakenteisiin liittyviä ongelmia tulee seurata aktiivisesti ja niistä tulee reklamoida välittömästi. Käytännössä kymmenen vuoden vastuuaikana on hyvä seurata erityisesti takuuajan tarkastuksissa seurattaviksi asioiksi merkittyjä asioita.

Huoltokirjaan merkitään tehdyt vuosihuollot ja toimenpiteet, jolloin hallitus tietää, että taloyhtiötä on huollettu asianmukaisesti. Huoltokirjan mukaisella ylläpidolla taloyhtiön hallitus toteuttaa omistajan huolenpitovelvoitteen ja voi osoittaa tehneensä parhaansa. Jos ongelmia silti ilmenee, nämä kirjataan ylös ja tuodaan reklamaationa esille rakentajalle sitä mukaa, kun ongelmia ilmenee. Viimeistään viiden vuoden kohdalla on hyvä tehdä ennakkotarkastus, jossa rakennus läpikäydään samaan tapaan kuin tulevassa kymmenen vuoden vastuuajan päättyessä. Tällöin mahdollisiin virheisiin voidaan vedota hyvissä ajoin eikä ne ehdi aiheuttaa enempää murheita.

Kymmenen vuoden virhevastuuajan päätyttyä taloyhtiö vastaa rakennuksen ylläpidosta käytännössä kokonaan itse, jos esille ei tule sellaisia tuottamuksellisia virheitä, joita ei ole voitu aikaisemmin havaita. Toinen kysymys on tietysti se, onko rakentaja vielä olemassa, kun virheille etsitään vastuutahoa.

Taloyhtiön ensimmäiset kymmenen vuotta ovat siis todella tärkeitä tulevaisuutta ajatellen. Ensimmäinen hallitus on merkittävässä asemassa. Kun ostat asunnon uudesta taloyhtiöstä, mene mukaan hallitukseen ja huolehdi siitä, että hoidatte nämä asiat kuntoon. Apua kymmenen vuoden vastuuajan tehtäviin on kuitenkin hallitukselle tarjolla, joten yksin ei näitä asioita tarvitse miettiä.

Vinkki 3:
Pyydä isännöitsijää varmistamaan, että takuuajan jälkeisiä tapahtumia seurataan ja dokumentoidaan.

Vinkki 4:
Teetä 10-vuotisvastuiden seurantaan ennakkotarkastus hyvissä ajoin, mielellään jo viiden vuoden kohdalla ensimmäisen kerran.

Seuraavat kymmenen vuotta

Taloyhtiön toinen kymmenen vuoden taival on ehkä yksi taloyhtiön hallituksen keveimmistä aikajaksoista. Takuu- ja vastuuvuodet ovat ohi ja taloyhtiö on omillaan. Yleensä myös kaikki rakennusaikaisiset virheet ja puutteet on korjattu ja taloyhtiön tekniikka on kaikilta osin vielä kunnossa. Tämän jakson aikana hallituksella on aikaa pohtia taloyhtiön strategiaa, ylläpitää kunnossapitosuunnitelmaa ja ehkä viritellä yleistä viihtyvyyttä. Yhtiökokouksille hallitus tekee kunnossapitotarveselvityksen, jossa esitetään seuraavan viiden vuoden aikana tehtävät toimenpiteet. Usein tässä vaiheessa toimenpiteet saadaan rahoitettua hoitovastikkeella, jolloin yhtiökokouksissa ei tarvitse tehdä rahoituspäätöksiä.

Ensimmäisinä huolto- ja korjaustoimenpiteinä tulevat yleensä jakson loppuvaiheilla elementtisaumauksien tarkastus ja mahdollinen uusiminen, eri rakennusosien huoltomaalauksia ja mahdollisesti vikaantuvien yksittäisten laitteiden uusimista.

Vinkki 5:
Teettäkää taloyhtiölle kuntoarvio, josta saatte käyttökelpoisen kunnossapitosuunnitelman PTS:n.

Vinkki 6:
Ottakaa käyttöön huoltokirja, jonne dokumentoidaan kaikki huoltotoimenpiteet.

Vinkki 7:
Laatikaa taloyhtiölle taloyhtiöstrategia tai ainakin pohtikaa, millä periaatteilla taloyhtiötä kunnossapidetään jatkossa.

Taloyhtiö on 20 – 40 vuotta

Rakennusten elinkaaressa ensimmäiset isommat korjaushankkeet tulevat aikajaksolle 20 – 40 vuotta. Silloin alkaa ensimmäinen kierros vesikattojen, kylpyhuoneiden ja kaukolämpökeskuksen uusimisessa. Myös ikkunoita, ovia, parvekkeita ja ulkovaipan osia tulee korjattaviksi tai ainakin huollettaviksi. Miten hallitus pystyy ennustamaan, mitä pitäisi tehdä ja missä järjestyksessä? Hyvä perustyökalu on tässä huoltokirja ja sen mukaiset huoltotoimet. Huoltokirjasta saadaan selville tehdyt huollot ja korjaukset.

Käytännössä taloyhtiön korjaustoimenpiteet tällä jaksolla määritellään helpoiten kuntoarviolla. Kuntoarviossa todetaan kaikki taloyhtiön eri talotekniikan ja rakenteiden tilanne, laitetaan ne taulukkoon ja tästä taloyhtiön hallitus näkee, mitä millekin osa-alueelle on tehtävä. Jos jonkun osa-alueen kunnossa on enemmän selvitettävää, voidaan tähän kohdistaa tarkempi kuntotutkimus. Kuntotutkimus antaa jo hyvin tarkan tilanteen ja siinä esitetään myös tarvittavat toimenpiteet osa-alueen korjaamiseksi.

Taloyhtiön järjestelmät ja rakenteet eivät käytännössä ole kovin monimutkaisia ja niiden korjausvaihtoehdot ovat tekniset selkeitä. Kaikilla laitteilla ja rakenteilla on arvioitu käyttöikä ja sen mukaan niitä on korjattava tai uusittava. Kuntoarviossa otetaan kantaa näihin käyttöikäennusteisiin ja paikan päällä todetaan, missä vaiheessa kussakin taloyhtiössä ollaan. Kun hallituksella on käsitys oman taloyhtiönsä laitteiden ja rakenteiden käyttöiästä, mikään vika tai korjaustarve ei tule koskaan yllätyksenä.

Vinkki 8:
Käykää läpi taloyhtiön eri osa-alueet ja pohtikaa, missä järjestyksessä korjaushankkeita toteutetaan.

Vinkki 9:
Teettäkää tarvittavat kuntotutkimukset ja käynnistäkää niiden suositusten mukaisesti hankesuunnittelut tarvittavista korjaushankkeista.

Korjaushankkeiden pohdinnassa hyvänä työkaluna toimii esimerkiksi käyttöikälaskuri, jonka avulla kiinteistön rakenteiden ja laitteiden käyttöikää ja korjaustarvetta voi arvioida.

Yli 40 vuotiaat taloyhtiöt

Vanhat taloyhtiöt, yli 40 -vuotiaat, tarvitsevat jo isompia korjaushankkeita, jotta niiden arvo säilyy ja rakennukset palvelevat käyttötarkoituksessaan. Yli 40 -vuotiaassa taloyhtiössä on jo uusittu kertaalleen vesikatto, ainakin kertaalleen kaukolämpölaitteet tai muita lämmitysjärjestelmien osia ja tehty ensimmäisiä parveke- ja julkisivukorjauksia. Todennäköisesti taloyhtiössä on ollut jo mahdollisesti vesivuotoja tai kylpyhuoneista aiheutuneita vesivahinkoja.

Pääosa tämän ikäisistä taloyhtiöstä on onneksi ammattimaisen isännöinnin piirissä. Näissä taloyhtiössä on yleensä tehty kuntoarvioita ja tutkimuksia eli lähitulevaisuudessa olevat korjaushankkeet ovat varsin hyvin tiedossa. Merkittävää on se, mitä tähän mennessä on tehty ja kuinka hyvin osakkaat tietävät, mitä on tulossa. Jos taloyhtiössä on olemassa kuntoarvio, sitä kannattaa ehdottomasti hyödyntää ja tarvittaessa päivittää. Kuntoarvio on se kunnossapitosuunnitelman – PTS:n – sydän.

Jos kuntoarviota ei ole, sen voi laadituttaa ja näin hallituksen on helppo laatia kunnossapitotarveselvitys seuraaville viidelle vuodelle. Kunnossapitotarveselvitys on se dokumentti, jota hallitus päivittää vuosittain ja se esitetään yhtiökokoukselle. Usein tämä on ensimmäinen askel korjaushankkeisiin osakkaiden näkökulmasta, vaikka hallitus olisikin pyöritellyt jo hankkeita kokouksissaan. Kunnossapitotarveselvityksen kautta yhtiökokous ottaa kantaa seuraavana toteutettaviin hankkeisiin ja antaa hallitukselle toimivaltuuksia edetä valmisteluissa.

Kun asioita on käsitelty yhtiökokouksessa, hallitus käynnistää hankesuunnittelun, jossa selvitetään tulevan korjaushankkeen vaihtoehdot. Hankesuunnittelussa on olennaista kaikkien osakkaiden osallistaminen ja avoin keskustelu siitä, mitä taloyhtiössä halutaan saada aikaan. Jos taloyhtiössä olisi laadittu taloyhtiöstrategia (tai millä nimellä sitä haluaakaan kutsua), niin korjaushankkeiden johtaminen sen mukaisesti olisi tässä vaiheessa yksinkertaista.

Ratkaisevaa vanhoissa taloyhtiöissä on ymmärtää korjaushankkeiden merkitys taloyhtiön tulevaisuuden kannalta. Hankkeisiin on vain pakko ryhtyä, jos rakennus halutaan pitää käyttökunnossa ja sen arvo turvata osakkaille. Korjaushankkeet eivät tule koskaan täysin yllätyksenä, koska kaikilla rakennuksen osa-alueilla on käyttöikänsä. Miten ja mitä kaikkea korjaushankkeessa sitten korjataan, päätetään hankesuunnittelussa.

Vinkki 10:
Hanki taloyhtiölle ammattimainen ja luotettava isännöitsijä, joka tuntee korjaushankkeet.

Vinkki 11:
Ole avoin mahdollisuuksille, mitä korjaushankkeet taloyhtiölle tuovat.

Tämä artikkeli on julkaistu ensimmäisen kerran 13.3.2018.

Talokummin sisäpiirin jäsenenä saat myös ladattua käyttöönsi oppaan 10 vinkkiä taloyhtiön elinkaaren eri vaiheisiin. Pääset liittymään sisäpiiriin  tästä.

 

Jaakko Suomela

Jaakko Suomela on toiminut korjausrakentamisen parissa kohta 20 vuotta. Hän on Talokeskuksen asiakkuuspäällikkö ja tapaa työssään satoja hallituksen jäseniä ja isännöitsijöitä vuosittain. Vapaa-ajalla Jaakon tapaa ulkoilemasta tai takapihan grillin äärestä.

2 kommenttia

  • […] Ensimmäinen ja tärkein tehtävä on selvittää, mitä korjauksia taloyhtiössä ja kaupan kohteena olevassa huoneistossa on tehty? Millaisia remonttisuunnitelmia taloyhtiöön on lähivuosina luvassa? Korjaushistoria kertoo siitä, kuinka yhtiöstä on pidetty huolta. Hälytyksen merkkinä tulisi pitää sitä, jos vanhassa yhtiössä ei ole tehty minkäänlaisia peruskorjauksia, kuten julkisivu-, putki- tai kattoremontteja, ja vielä huolestuneempi tulisi olla, jos tällaisia ei löydy suunnitelmista! Jokaisella rakennuksella on elinkaarensa. […]

  • Olen itse uuden kerrostalon taloyhtiön hallituksessa. Erittäin tärkeäksi koen hyvän ja luotettavan talotekniikkapalvelun hankkimisen. Niin kuin jutussa kerrotaan, ensimmäisten vuosien aikana tulisi kirjata hyvin kaikki rakennuksen ylläpitoon kuuluvat tehtävät. Samalla rakennuksen takuuaikana kaikki puutteet on tuotava esille heti, kun ne havaitaan koska näistä puutteista on reklamoitava rakennusliikkeelle. Tämä takia hyvä yhteistyö talotekniikan kanssa on oleellista.

Keskustellaan lisää

Aloitetaan keskustelu teidän taloyhtiöstänne. Sovitaan tapaaminen ja katsotaan yhdessä, mitä teidän taloyhtiöllenne kuuluu.

Avaa kalenteri

Sisäpiiri

Liity Talokummin sisäpiiriin ja saat ilmaiset asiantuntijavinkit taloyhtiösi arvon säilyttämiseen, korjaushankkeiden käynnistämiseen ja hallituksen pyörittämiseen.

Kun liityt, saat heti sähköpostiisi Sähköautojen latauspisteet -oppaan PDF -muodossa.