Talokummi

Hyvässä kunnossa – kuntoarvio, kuntotutkimus vai kuntokartoitus?

Vuodet kuluttavat ja kunnossa pysymiseksi on tehtävä joka vuosi vähän enemmän. Viimeistään 50-vuotiaana on alettava voimailemaan, jos haluaa ylläpitää lihasvoiman samalla tasolla tai ennakoida lihasten heikkenemisen. Kiinteistöjen kanssa tilanne on sama. Huoltokorjauksilla vanhenemista voidaan hidastaa ja jossain vaiheessa on varauduttava isompiin korjauksiin.

Ammattilaiselle termit kuntoselvitys, kuntoarvio ja kuntotutkimus ovat tuttuja, mutta monelle taloyhtiön hallituksessa istuvalle nämä samalta kuulostavat sanat eivät välttämättä aukea tai pahimmassa tapauksessa sanat saattavat tarkoittaa yhtä ja samaa asiaa.

Kuntoarvio on kiinteistön tilojen, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden kunnon selvittämistä. Normaalisti kuntoarvion laadintatyöryhmään kuuluu kolme asiantuntijaa, joiden erikoisosaamista ovat rakennustekniikka, LVIA -tekniikka ja sähkötekniikka. Kuntoarviota voidaan laajentaa myös kattamaan hissit. Tällöin kuntoarvion tekoon osallistuu myös neljäs asiantuntija.

Kuntoarvio on nimensä mukaisesti arvio. Kiinteistön kunto selvitetään aistivaraisesti ja kokemusperäisesti rakennetta ja materiaaleja rikkomatta. Arvion suorittaa kuitenkin pätevöitynyt asiantuntija, jonka havaintoihin arvio perustuu. Kuntoarvion luotettavuus perustuu siis asiantuntijan tai asiantuntijoiden ammattitaitoon ja kokemukseen. Kuntoarvion yhteydessä syntyy kätevästi myös PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma.

Kuntoarviota voisi verrata lääkärin vastaanotolla käyntiin, jossa potilas kertoo oireet ja lääkäri arvioi, mikä potilasta mahtaa vaivata.

Kuntotutkimus perustuu mitattuihin tietoihin, johon nimi tutkimus myös viittaa. Yksittäinen rakenne, rakenneosa, järjestelmä tai laite tutkitaan. Tutkimuksen tavoitteena on saada selville mahdollisen ongelman tai vaurion laajuus ja aiheuttaja ja antaa toimenpide-ehdotukset korjaussuunnitelman lähtötiedoiksi.

Kun edellä mainittuun lääkärissä käyntiin liitetään myös laboratorionäytteet, voidaan puhua tutkimuksesta eli tässä yhteydessä kuntotutkimuksesta.

Kuntotutkimus tulee kysymykseen silloin, kun kuntoarvion silmämääräisillä menetelmillä ei ole pystytty luotettavasti arvioimaan jonkin osa-alueen kuntoa. Yleensä kuntotutkimuksia tehdään julkisivuihin tai putkistoon eli puhutaan julkisivujen kuntotutkimuksesta tai putkiston kuntotutkimuksesta. Parvekkeiden kuntotutkimus on niin ikään osa julkisivujen kuntotutkimusta.

Julkisivujen kuntotutkimuksessa julkisivuista otetaan näytteitä poraamalla. Näytteiden määrä riippuu erilaisten rakenteiden määrästä. Betonirakenteiden kuntotutkimuksiin on olemassa selkeät ohjeet, joissa näytteiden määrät ja tutkimuksen periaatteet ja raportointi on esitetty. Jotta kuntotutkimuksen tulokset ovat vertailukelpoisia, tulisi aina toimia ohjeiden mukaan. Tutkimusten lisäksi näytteidenoton yhteydessä tehdään aistinvaraisia havaintoja. Näytteet analysoidaan laboratoriossa analysointiohjeiden mukaisesti. Tulokset ja havainnot kirjoitetaan auki tutkimusraporttiin, joka toimii taloyhtiön hallituksen dokumenttina tulevien korjaustarpeiden kiireellisyyden arvioimisessa.

Putkistojen kuntotutkimuksessa viemäriputkia kuvataan videokameralla, vesijohdoista ja lämmitysverkoston putkista otetaan röntgen-kuvia. Viemärikuvauksille on olemassa Vesi- ja viemärilaitosyhdistyksen laatimat tulkintaohjeet, joissa kerrotaan, miten erilaisiin vaurioihin tulisi suhtautua. Röntgen-kuvista voidaan mitata putkien seinämäpaksuudet ja laskea näin arvio putkien jäljellä olevasta käyttöiästä. Käytännössä putkistojen kuntotutkimukset tulee tehdä Suomen LVI-liiton julkaiseman LVV-kuntotutkimusoppaassa kerrotun sisällön mukaisesti.

Miksi näin? Lähtökohtana kuntotutkimuksille tulee olla oikean tiedon saaminen. Jos toinen asiantuntija tekisi kuntotutkimuksen samoista paikoista ja samoilla menetelmillä, hänen tulisi päätyä samaan korjausehdotukseen. Aiemmin käytetty vertauskuva lääkärissä käynnistä on varsin hyvä. Potilas saa saman arvion huolimatta siitä, käykö hän lääkärillä A vai lääkärillä B, kun lääkärien ammattitaito perustuu samaan koulutukseen ja kokemukseen.

Luotettavien ja laadukkaiden kuntotutkimuksien edellytys on kuntotutkijan pätevyys. Tutkijan tulee tuntea kiinteistöjen talotekniikkaa ja rakentamista laajasti, ylläpitää osaamistaan ja tuntea myös korjausvaihtoehdot.

Kuntoselvitys terminä on harvinaisempi. Kuntoselvityksestä puhutaan silloin, kun tehdään karsittu kuntoarvio. Kuntoselvitys ei pohjaudu siis KH -kortteihin, eikä sen sisältö ole vakioitunut alalla. Eri yritysten kuntoselvitys voi siis olla hyvin eri sisältöinen. Kuntoselvitys on hinnaltaan myös kuntoarviota edullisempi, sillä selvityksessä keskitytään ainoastaan keskeisten ongelmien tai puutteiden raportointiin.

Kuntokartoitus termiä käytetään usein asunnonvälittäjien keskuudessa. Tällä tarkoitetaan usein asuinhuoneiston kauppojen yhteydessä tapahtuvaa kuntokartoitukseen, jonka kolmas osapuoli suorittaa. Asuntokaupoista ja huoneiston kunnosta olenkin kirjoitellut aiemmassa artikkelissani enemmän.

Yhteistä kaikille edellä mainituille termeille on kuitenkin se, että niissä pyritään selvittämään joko kiinteistön tai huoneiston kunto. Suunnitelmallinen kiinteistönhoito on osa taloyhtiön kunnossapitostrategiaa. Kun kiinteistöä huolletaan ja ongelmakohtiin puututaan riittävän nopeasti, pidetään kiinteistö (ja huoneistot) kunnossa. Tämä onkin varmin tapa varmistua siitä, että omilla osakkeilla on arvoa nyt ja tulevaisuudessa.

Jaakko Suomela

Jaakko Suomela on toiminut korjausrakentamisen parissa kohta 20 vuotta. Hän on Talokeskuksen asiakkuuspäällikkö ja tapaa työssään satoja hallituksen jäseniä ja isännöitsijöitä vuosittain. Vapaa-ajalla Jaakon tapaa ulkoilemasta tai takapihan grillin äärestä.

Kommentoi

Keskustellaan lisää

Aloitetaan keskustelu teidän taloyhtiöstänne. Sovitaan tapaaminen ja katsotaan yhdessä, mitä teidän taloyhtiöllenne kuuluu.

Avaa kalenteri

Sisäpiiri

Liity Talokummin sisäpiiriin ja saat ilmaiset asiantuntijavinkit taloyhtiösi arvon säilyttämiseen, korjaushankkeiden käynnistämiseen ja hallituksen pyörittämiseen.

Kun liityt, saat heti sähköpostiisi Sähköautojen latauspisteet -oppaan PDF -muodossa.