Talokummi

Hyvä ja halpa putkiremontti – Jyväskylässä löydettiin ratkaisu

Taloyhtiöissä peruskorjausten rahoitus tapahtuu pääasiassa lainarahalla. Lainarahan saaminen on kuitenkin osoittautunut yllättävän vaikeaksi monilla alueilla. Yhtiölainojen myöntämisehdot tuntuvat kiristyneen. Lisäksi pankkien tarjoamien yhtiölainojen välillä on suuria eroja.

Jyväskylässä edellä kuvattu tilanne on tuttu putkiremonttien yhteydessä. Monelle taloyhtiölle on tullut yllätyksenä tilanne, ettei pankki myönnä yhtiölainaa jo suunniteltuun putkiremonttiin. Kun lainarahan määrä ei riitä kokonaisvaltaiseen linjasaneeraukseen, tulee remontin laajuutta ja rahoittamista miettiä uudella kulmalla. Putkiremontti voitaisiin rahoittaa myös suoraan osakkaiden omilla rahoilla. Harvalla huoneiston omistajalla on kuitenkaan halua käyttää säästöjä tai ottaa henkilökohtaista lainaa taloyhtiön peruskorjaukseen. Käytännössä taloyhtiöt siis päätyvät rahoittamaan korjaukset yhtiölainalla. Näin siis tapahtuu alueilla, joilla ei rahoitusta synny luontevasti lisä- tai täydennysrakentamisella.

Jyväskylässä tilanteeseen on reagoitu nopeasti. Talokeskus on kehittänyt oman toimintamallin taloyhtiöille, kun lainarahaa on käytettävissä niukasti. Toimintamallissa kartoitetaan korjaustarpeet korkeimpien riskien kannalta ja laaditaan suunnitelmat, joilla taloyhtiön arvo parhaiten säilyy ja mahdollisesti jopa kasvaa. Mallissa varmistetaan lähtötilanteen lainansaannin mahdollisuudet hyvissä ajoin ja taloyhtiön peruskorjausta ohjaa riskien hallinta ja realistinen budjetti.

Peruskorjauksen suunnittelu alkaa aina hankesuunnitteluvaiheella. Hankesuunnitteluvaiheessa taloyhtiön rahoitusmahdollisuuksien varmistaminen on noussut yhä keskeisempään rooliin. Ensisijaisesti hankesuunnittelussa käydään läpi taloyhtiöön sopivat korjausvaihtoehdot, korjausten laajuus ja rahoitusmahdollisuudet. Näin yhtiökokouksessa voidaan päättää, mitä tullaan korjaamaan. Hankesuunnittelun päätteeksi esitettävän korjausratkaisun täytyy aina olla sellainen, mihin taloyhtiö saa rahoituksen tai mihin sillä on varaa.

Talokeskuksen ratkaisu tilanteessa, jossa rahoitusmahdollisuudet ovat rajalliset, on niin kutsuttu ”budjettiremontti”. Työnimenä nyt käytetty sana ”budjettiremontti” kuulostaa halvalta, mitä se onkin, mutta remontin sisältö tähtää kestävään ja pitkäikäiseen ratkaisuun. Remontin tavoitteena on varmistaa taloyhtiön arvon säilyttäminen. Budjettiremontissa optimoidaan putkiremontin tärkeimmät osa-alueet, joita yleensä ovat märkätilat, vesijohdot ja viemärit. Märkätilojen peruskorjauksella estetään tulevat kosteusvauriot. Kiinteistön vesijohdot ovat käyttöikänsä päättymisen jälkeen käytännössä uusittava, jos vesivuotojen riskit halutaan poissulkea. Vaihtoehtoja uusimiselle ei oikeastaan ole tarjolla. Kun vesijohdot ja märkätilat uusitaan, kannattaa samassa yhteydessä yleensä uusia myös viemärit, koska rakenteita avataan märkätiloissa. Vesijohtojen osalta budjettiremontissa etsimään edullisimmat johtoreitit. Näin minimoidaan koteloiden rakentaminen ja saavutetaan kustannussäästöjä rakennustöissä. Kustannuksia laskee myös yleisten tilojen uusimatta jättäminen tässä yhteydessä. Yleisiä tiloja ovat esimerkiksi saunaosastot, talopesulat, pyörävarastot ja muut mahdolliset taloyhtiön yhteiset tilat.

Toteutusratkaisuissa haetaan kaikilta osin optimaalisin kyseiseen taloyhtiöön sopiva rakennustapa. Rakennustapa ratkaisee merkittävän osan kustannuksista putkireittien, kylpyhuoneiden varustelun ja pintamateriaalien osalta. Kokonaisuuksista jätetään remontissa pois kaikki sellaiset osat tai alueet, jotka eivät riskien hallinnan osalta ole välttämättömiä.

Budjettiremontin tarkoituksena on korjata keskeiset välttämättömät asiat, mutta tasonparannusta tai muuta ajanmukaistamista ei tehdä. Näitä parannuksia voidaan taloyhtiössä tehdä myöhemmin tai osakas voi tehdä näitä oman huoneistonsa osalta omalla rahoituksella. Keskeistä on ratkaisuiden suunnittelu siten, että perusparannuksia voidaan luontevasti jatkaa, kun rahoitus sen sallii.

Budjettiremonttien tarve on noussut pinnalle muun muassa Jyväskylässä. Taloyhtiöissä on tehty laajan peruskorjauksen suunnitelmia ja vasta urakkatarjousten saamisen jälkeen pankeilta on pyydetty lainatarjouksia. Pankit ovat todenneet, että peruskorjaukselle ei voida myöntää lainaa ja näin taloyhtiö joutuu teettämään uudet suunnitelmat. Vaikka suunnittelun osuus on vain muutamia prosentteja putkiremontin kokonaiskustannuksista, on harmillista teettää uudet suunnitelmat vain sen takia, että asia olisi voitu varmistaa jo hankesuunnitteluvaiheessa. Tiukassa olevat lainarahat tulee käyttää optimaalisesti. Hankesuunnittelua ei siis turhaan kutsuta korjaushankkeen tärkeimmäksi vaiheeksi.

Hankesuunnittelua ei siis turhaan kutsuta korjaushankkeen tärkeimmäksi vaiheeksi.

Budjettiremonttissa tehdään vain sellaisia ratkaisuita, jotka vievät taloyhtiötä eteenpäin ja varmistavat taloyhtiön arvon säilyttämisen ja lainan saamisen. Remontin tarkoituksena on huolehtia siitä, että taloyhtiöllä on mahdollisuus ajanmukaistamiseen tulevaisuudessa, kun taloyhtiön maksukyky tai lainansaantimahdollisuudet paranevat. Budjettiremontti sopii siis taloyhtiöille, joissa hyväksytään taloyhtiön rakennusajalleen tyypilliset ratkaisut.

Kun lainaraamit varmistetaan jo hankesuunnitteluvaiheessa, putkiremontin sisältö voidaan suunnitella realistisesti. Näin osakkaille ei tule ylisuuria odotuksia tai pettymyksiä remontin suhteen.

Kaikkia taloyhtiöitä ei tarvitse peruskorjauksen yhteydessä ajanmukaistaa. Osakkaat voivat silti nauttia hyvillä mielin peruskorjatusta talosta ja yhtiövastike pysyy miellyttävällä tai ainakin siedettävällä tasolla.

Juha-Pekka Hakkarainen

Juha-Pekka Hakkarainen on Talokeskuksen aluepäällikkö Jyväskylässä. Vapaa-ajalla hän viettää aikaa perheensä kanssa ja harrastaa kehonrakennusta omalla kuntosalillaan.

Kommentoi

Keskustellaan lisää

Aloitetaan keskustelu teidän taloyhtiöstänne. Sovitaan tapaaminen ja katsotaan yhdessä, mitä teidän taloyhtiöllenne kuuluu.

Avaa kalenteri

Sisäpiiri

Liity Talokummin sisäpiiriin ja saat ilmaiset asiantuntijavinkit taloyhtiösi arvon säilyttämiseen, korjaushankkeiden käynnistämiseen ja hallituksen pyörittämiseen.

Kun liityt, saat heti sähköpostiisi Sähköautojen latauspisteet -oppaan PDF -muodossa.