30 – 60 -luvun kerrostalot ja korjausrakentaminen – kantakaupungin kivitalojen ja elementtirakentamisen välissä

Munkkiniemi ja Lauttasaari ovat hyviä esimerkkejä alueista, jossa on paljon 1930 – 1960 -luvuilla rakennettuja kerrostaloja. Toki näitä rakennuksia on paljon kaikissa Suomen kaupungeissa :). Käydään lyhyesti läpi tälle aikakaudelle eli 30 – 60 -luvun kerrostalojen tyypillisiä asioita sekä keskeisiä tekijöitä, mihin korjausrakentamisessa ja rakennusten ylläpidossa tulee erityisesti kiinnittää huomiota.

Kiihtyvä kaupungistuminen ja sodan jälkeinen jälleenrakennusaika vaativat nopeampaa tuotantoa ja tehokkuutta. Tämä johti rakennusalalla suunnitelmallisuuden lisääntymiseen sekä rakennusvaiheen ratkaisuiden kehittämiseen nopeamman rakentamisen mahdollistamiseksi. Rakennusten ulkomuodot yksinkertaistuivat, rakennustekniikka mahdollisti parvekkeiden lisäämisen huoneistoihin ja samoja ratkaisuja monistettiin useisiin kohteisiin. Tiilen osuus väheni sitä mukaan, kun betonin osuus kasvoi. Jälleenrakennusvuosina käytettiin niitä materiaaleja, mitä oli helpoiten kullakin rakentajalla saatavilla.

Talotekniikan osalta rakennukset ovat koko aikakaudella varsin samanlaisia. Niistä löytyy keskuslämmitys, patteriverkosto, kylmä- ja kuumavesi, omat wc:t ja kylpyhuoneet jokaisessa huoneistossa sekä sähköverkko. Puhelin- ja antenniverkkoja rakennettiin sitä mukaan, kun taloyhtiössä niitä tarvittiin. Ilmanvaihto on ollut pääosin yleensä painovoimainen 1950-luvulle saakka, jolloin myös koneellinen poistoilmavaihto alkoi yleistyä – varsin nykyaikaisia kerrostaloja siis. Järeät valurautaiset viemärit ovat pitkäikäisiä, sähköjärjestelmien mitoitus rakennusaikakauden mukaisesti nykyisiin tarpeisiin alhainen, etenkin jos talossa on ollut kaasuliedet. Kylpyhuoneet tämän ikäisissä rakennuksissa ovat yleensä todella pienet. Hormistot, joissa ilmanvaihtokanavat ja putkireitit, ovat tavallisesti kylpyhuoneiden ja keittiöiden välissä. Putkille varattu hormitila on juuri ja juuri riittävä eristämättömille alkuperäisille vesijohdoille.

Korjausrakentamisen suunnitteluun vaikuttavia tekijöitä 30 – 60 -luvun kerrostaloissa

Tämän aikakauden rakennuksissa on uusittu jo kertaalleen vesikatto ja julkisivujen rappaukset, ikkunoita on uusittu tai kunnostettu, putkiremontti on osunut kohdalle edellisten kymmenen vuoden sisään tai siihen olisi ryhdyttävä pikaisesti. Pienempiä huoltokorjauksia on tehty vuosien mittaan ja tai niiden tekemättömyys näkyy taloyhtiön yleisessä ilmeessä selkeästi puutteina. Alkuperäiset keskuslämmityslaitteet on vaihdettu kaukolämpöön ja laitteisto on jo ehditty uusia jo kahteen kolmeen kertaa.

Pinnoittaminen ja sukittaminen sopivat yleensä hyvin tämänikäisille kiinteistöille

Rakennukset, jotka on rakennettu jakson alkupuolella 1930- ja 1940-luvuilla, on todennäköisesti jo putkiremontoitu 90-luvulla tai 2000-luvun alussa. Tällä aikakaudella putkiremonttiin ei yleensä sisällytetty sähkö- ja kaapeliverkkoa. Osa aikakauden rakennuksista on viemäreiden osalta kunnostettu sukittamalla tai pinnoittamalla, koska vahvat valurautaviemärit sopivat tälle menetelmälle erinomaisesti. Näissä vesijohtojen uusiminen on tehty jo aikaisemmin tai on edessä lähiaikoina. Vesijohtojen uusimisen yhteyteen sopii hyvin sähkö- ja kaapeliverkon uusiminen, koska silloin voidaan käyttää samoja reittejä ja kotelointeja porraskäytävissä.

Pääosa 1950- ja 1960 -luvun alkupuolen taloista on putkiremonttien osalta valmistunut lähiaikoina. Putkiremonttivaihtoehtoina on jokaisessa taloyhtiössä päädytty osakkaiden valitsemaan kokonaisuuteen. Ne mitä ei ole vielä toteutettu, ovat hankesuunnittelussa parhaillaan tai ainakin asiasta keskustellaan juuri nyt. Hankesuunnittelussa tämän aikakauden taloissa vaihtoehtoina on käytännössä perinteinen kokonaisuus tai osittaiset korjaukset. Ratkaiseva tekijä on ensisijaisesti kylpyhuoneiden tilanne ja toiseksi halutut ajanmukaistamiset. Tästä voi lukea lisää hankesuunnittelua koskevasta blogista.

Jos putkiremontti on tehty lähivuosina, julkisivujen ja vesikaton osalta tilanne on hallinnassa, taloyhtiössä voidaan keskittyä rakennuksen arvon mukaiseen ylläpitoon sekä asumisviihtyvyyden parantamiseen. Arvon mukaiseen ylläpitoon liittyvät tämän ikäisissä rakennuksissa porraskäytävien, ulko-ovien ja valaistuksen aikakauden mukaisen tyylinen kunnostaminen.

Tärkeitä asumisviihtyvyyttä parantavia tekijöitä ovat yleisten tilojen ja piha-alueen toimintojen varmistaminen, koska rakennuksissa on alun perin ollut tilaa yleensä saunoille ja pesuloille, nikkarointitilaa sekä kylmäkellareita. Piha-alueen suunnittelussa saadaan kierrätyspisteet ja pyöräsuojat latauspaikkoineen ajanmukaiselle tasolle. Aikakauden ilmeen vaaliminen on tärkeää arvonmukaisessa ylläpidossa ja lisää myös viihtyvyyttä, kun asiat suunnitellaan oikein.

Energiaratkaisuiden osalta aikakauden rakennuksissa tulee keskittyä olemassa olevien järjestelmien optimointiin ja energiamuodon pohdintaan, mikä sinänsä on osa hyvää ylläpitoa.

Elinkaareltaan nämä 30 -60 -lukujen kerrostalot ovat seniori-iässä, jos verrataan kiinteistöjä ihmisten elinkaareen. Korjauksia on takana ja edessä. Kiinteistön arvon säilyttämisen kannalta on olennaista panostaa ennakointiin. Korjaushankkeet eivät koskaan tule täytenä yllätyksenä, koska kaikilla kiinteistön osa-alueilla on oma käyttöikänsä.

Vinkit hallitukselle

Tässä kohtaa kiinteistön elinkaarta kannattaa panostaa kahteen asiaan:

  • ammattimaiseen isännöitsijään, joka tuntee korjaushankkeet
  • avoimeen mieleen hallituksessa . korjaushankkeet tuovat myös mahdollisuuksia ajanmukaistamiseen ja asuin viihtyvyyden parantamiseen.

Millaisia ajanmukaistamisia tai uudistuksia teillä on tehty 30 -60 -luvun taloon?

Jaakko Suomela

Jaakko Suomela työskenteli Talokeskuksella vuosina 2016 - 2019 erilaisissa myynnin, markkinoinnin ja asiakkuudenhallinnan tehtävissä.

Kommentoi

Keskustellaan lisää

Aloitetaan keskustelu teidän taloyhtiöstänne. Sovitaan tapaaminen ja katsotaan yhdessä, mitä teidän taloyhtiöllenne kuuluu.

Avaa kalenteri

Sisäpiiri

Liity Talokummin sisäpiiriin ja saat ilmaiset asiantuntijavinkit taloyhtiösi arvon säilyttämiseen, korjaushankkeiden käynnistämiseen ja hallituksen pyörittämiseen.

Kun liityt, saat heti sähköpostiisi Sähköautojen latauspisteet -oppaan PDF -muodossa.