3 vinkkiä asuntokaupoille ja taloyhtiön tulevat korjaukset

Ensimmäisen asunnon ostaminen on monelle meistä yksi elämän suurimmista sijoituksista. Moni kuitenkin unohtaa, että kun ostaa huoneiston asunto-osakeyhtiöstä, ei todellisuudessa ostakaan asuntoa vaan sen hallintaan oikeuttavia osakkeita. Ollaan siis tavallaan osakesijoittajia. Asuntokaupoilla olisikin syytä kiinnittää huomiota asunnon lisäksi myös taloyhtiöön.

Isännöitsijäntodistus on tärkein asuntokauppaan liittyvä asiakirja

Asunnon ostajalle isännöitsijäntodistus kertoo tärkeimmät ja olennaisimmat tiedot taloyhtiön kunnosta ja remonteista sekä kaupan kohteena olevan huoneiston ominaisuuksista. Ajantasainen, eli maksimissaan kolme kuukautta vanha, isännöitsijäntodistus on sekä ostajalle että myyjälle onnistuneen asuntokaupan kulmakivi. Asunnon ostaja voi tehdä ostopäätöksen faktojen (ei mutujen) perusteella ja asunnon myyjälle taas isännöitsijäntodistus tarjoaa suojaa siksi, että isännöitsijäntodistuksessa mainituista asioista ei voi syntyä myyjälle myöhemmin kaupanvastuuta.

Tutustu huolellisesti isännöitsijäntodistukseen asunto-osakkeen ostamisen yhteydessä.

Asunto-osakeyhtiössä kustannukset katetaan yhtiövastikkeella, josta kerroinkin tarkemmin aiemmassa artikkelissani. Jos taloyhtiötä ei ole hoidettu hyvin, voi asunnon ostajalle tulle vastaan kalliita yllätyksiä myöhemmin. Isännöitsijäntodistus kertoo taloyhtiön kunnosta. Siitä selviää taloyhtiön korjaushistoria sekä seuraavalle viidelle vuodelle arvioidut korjaustoimenpiteet.

1. Tarkasta tehdyt ja suunnitteilla olevat remontit ja korjaukset

Ensimmäinen ja tärkein tehtävä on selvittää, mitä korjauksia taloyhtiössä ja kaupan kohteena olevassa huoneistossa on tehty? Millaisia remonttisuunnitelmia taloyhtiöön on lähivuosina luvassa? Korjaushistoria kertoo siitä, kuinka yhtiöstä on pidetty huolta. Hälytyksen merkkinä tulisi pitää sitä, jos vanhassa yhtiössä ei ole tehty minkäänlaisia peruskorjauksia, kuten julkisivu-, putki- tai kattoremontteja, ja vielä huolestuneempi tulisi olla, jos tällaisia ei löydy suunnitelmista! Jokaisella rakennuksella on elinkaarensa.

Lisäksi on tärkeää selvittää, missä laajuudessa remontteja on todella tehty. Onko taloyhtiössä tehty putkiremontti vai ”putkiremontti”. Putkiremontti voi nykyään tarkoittaa myös viemäreiden kunnostamista ja vesijohtojen uusimista. Valittu menetelmä vaikuttaa putkiston käyttöikään. Putkien kunnostaminen ei ole sama asia kuin kokonaan uudet putket. Aiemmassa artikkelissani ”Uskomuksia putkiremonteista” olen kertonut näiden menetelmien eroista.

2. Tarkista lainat ja vastikkeet

Isännöitsijäntodistuksesta selviää myös taloyhtiön lainat. Tarkista, minkä verran lainaa taloyhtiöllä on. Kohdistuuko ostettavaan huoneistoon yhtiön lainaa ja jos kohdistuu, minkä verran? On luonnollista, että vanhemmilla taloyhtiöillä on lainaa. Lainaa ei kannata pelätä, päinvastoin, laina kertoo siitä, että taloyhtiötä on korjattu ja korjataan eli siitä pidetään huolta. Lainaa otetaan usein kunnostustöihin, kuten putkiremonttia varten. Lainaa lyhennetään suunnitelmallisesti ja tämä kertoo enemmän siitä, että taloyhtiöllä on strategia, minkä mukaan korjaushankkeita toteutetaan. Strategiassa on mahdollisesti otettu huomioon myös osakkaiden maksukyky ja tästä syystä lainaa on suunniteltu lyhennettäväksi useammalle eri vuodelle.

Taloyhtiön laina kertoo vastuullisuudesta

Vastikkeiden kehitys kertoo siitä, miten taloyhtiön talous pysyy tasapainossa. Jos osakkeenomistajilta kerätään paljon ylimääräisiä vastikkeita, kertoo tämä ennakoinnin puuttumisesta. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä varaudutaan tuleviin korjauksiin ja tehdään ennaltaehkäiseviä toimenpiteitä rakennusten kunnon ylläpitämiseksi. Suunnitelmallinen kiinteistönpito on tärkeää rakennuksen arvon säilyttämisen näkökulmasta.

Jos taloyhtiö ei ole huolehtinut omaisuudestaan, remontit tulevat osakkeenomistajille paljon kalliimmaksi, kuin sellaisessa yhtiössä, jossa remontit tehdään ajallaan ja suunnitelmallisesti tai jopa ennalta ehkäisevästi.

Kannattaa myös tarkistaa vastikerahoituslaskelma. Onko taloyhtiölle kertynyt hoitovastikkeista yli- vai alijäämää? Taloyhtiöllä tulisi olla hieman puskuria, jotta yhtiön talous ei mene nurin yllättävien menojen takia.

3. Tarkista, mihin osakkeet oikeuttavat ja samalla velvoittavat

Yhtiöjärjestys kertoo taloyhtiön sovituista yhteisistä säännöistä. Yhtiöjärjestyksestä selviää myös huoneistoselitelmä ja vastikevelvollisuus. Huoneistoselitelmä kertoo, mitkä osakkeet antavat oikeuden hallita tiettyjä tiloja. Jos huoneistossa on sauna, mutta huoneistoselitelmässä ei ole tästä mitään mainintaa, sauna on todennäköisesti tehty muutostyönä eli rakennettu jälkikäteen. Remonttien yhteydessä saunasta ja tästä muutostyötasosta voi koitua ylimääräisiä kustannuksia osakkaalle, koska yhtiövastike kattaa kulut vain perustasoon asti. Kosteusvaurion yhteydessä taloyhtiön velvollisuus on korjata vaurio, mutta taloyhtiön ei kuitenkaan tarvitse palauttaa huonetta saunaksi. Asiaa ei ole syytä pelästyä, sillä sauna voi olla kovin toivottukin ominaisuus asunnossa tai merkittävä kriteeri asuntokaupoilla. On kuitenkin hyvä olla tietoinen siitä, että käytännössä sauna voi siis jäädä osakkaan eli asunnon ostajan ylläpitovastuulle.

Yhtiöjärjestyksestä selviää lisäksi vastikeosuus. Se määrittelee osakkeenomistajan maksuosuuden taloyhtiön hankkeista. Jos olet ostamassa parvekkeetonta asuntoa, parvekkeiden lasituksesta aiheutuvat kustannukset voivat kuulua myös sinulle. Voit olla myös velvollinen osallistumaan autotallin remontoinnista aiheutuviin kustannuksiin, vaikka sinulla ei olisi autoa tai tallipaikkaa.

Ole aktiivinen asuntonäytössä

Pelkkiin papereihin ei asuntokaupoilla kannata luottaa. Isännöitsijäntodistuskaan ei aina kerro kaikkea. Kannattaa olla aktiivinen asuntonäytössä ja kysyä, millaisia tiloja taloyhtiöön kuuluu. Lisäksi kannattaa katsella ympärille rappukäytävässä ja pihalla.

Taloyhtiön muodostavat rakennusten lisäksi myös asukkaat ja osakkaat. Mikäli mahdollista, yritä selvittää, millaisia asukkaita taloyhtiössä on. Mitä pienempi taloyhtiö, sitä merkittävämpi rooli osakkailla on. Onko taloyhtiössä paljon asuntosijoittajien omistamia huoneistoja? Onko lapsiperheitä tai eläkeläisiä? Taloyhtiön osakkaiden erilaiset tarpeet, toiveet ja elämäntilanteet voivat vaikuttaa olennaisesti siihen, miten aktiivisesti taloyhtiötä kehitetään ja mihin suuntaan.

Tässä artikkelissa pohdin asuntokauppoja nimenomaan taloyhtiön korjausten näkökulmasta. Isännöitsijäntodistuksesta selviää toki muutakin hyödyllistä tietoa, kun on hankkimassa asunto-osakeyhtiön osakkeita, kuten vaikkapa se, onko vastikkeita maksamatta. Uusi omistaja voi joutua vastaamaan rästiin jääneistä vastikkeista lähes puolen vuoden ajalta. Toinen asumiskustannuksiin liittyvä asia on taloyhtiön tontti. Sijaitseeko rakennus omalla vai vuokratontilla? Jos kyseessä on vuokratontti, kannattaa tarkistaa vuokrasopimuksen päättymisaika. Tonttivuokrien korotukset vaikuttavat myös taloyhtiön osakkaiden asumiskustannuksiin. Jos tonttivuokran korotus osuu ajallisesti samaan kohtaan kuin isompi remontti, voi vastike olla tilapäisesti sietämättömällä tasolla.

Onnea asuntokaupoille!

Tilaa Talokummin ilmainen uutiskirje tästä linkistä

Jaakko Suomela

Jaakko Suomela työskenteli Talokeskuksella vuosina 2016 - 2019 erilaisissa myynnin, markkinoinnin ja asiakkuudenhallinnan tehtävissä.

3 kommenttia

  • Monelta kokemattomalta ensiostajalta jää usein taloyhtiön remonttihistoria tarkistamatta. Tulevat korotukset esimerkiksi yhtiövastikkeessa voivatkin sitten tulla ikävänä yllätyksenä. Oman huoneiston kunnostustyöt kuitenkin onneksi voi rakennusurakoitsijan avulla hoitaa helposti alta pois.

    • Se on juuri näin, onneksi tietoisuus ja kiinnostus on lisääntynyt. Oman huoneiston osalta osakas voi tietyissä raameissa toimia parhaansa mukaan. Siinä tietysti pitää muistaa ilmoitusvelvollisuus taloyhtiölle ja varmistaa käytännöt, miten yhtiössä on toimittu tähän asti. Käytäntöjä on tosin joskus tarpeen muuttaa 🙂

Keskustellaan lisää

Aloitetaan keskustelu teidän taloyhtiöstänne. Sovitaan tapaaminen ja katsotaan yhdessä, mitä teidän taloyhtiöllenne kuuluu.

Avaa kalenteri

Sisäpiiri

Liity Talokummin sisäpiiriin ja saat ilmaiset asiantuntijavinkit taloyhtiösi arvon säilyttämiseen, korjaushankkeiden käynnistämiseen ja hallituksen pyörittämiseen.

Kun liityt, saat heti sähköpostiisi Sähköautojen latauspisteet -oppaan PDF -muodossa.